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如何解读“一房难求”与“房企融资难”的矛盾现象及房地产市场未来走势 2018/6/1 15:42:06  

Q:近日房企融资端收紧,合生创展、碧桂园等发债遭中止。一边是“一房难求”,一边是“房企融资难”。请问重阳投资如何解读此现象?如何看待房企基本面及房地产市场未来走势?

A:近日房企融资端收紧,合生创展、碧桂园等发债遭中止;同时,多个热点城市出现了一手房摇号抢房的现象。一房难求与房企融资难看似矛盾,事实上都是房地产调控的结果。

一房难求是限价与低供给的结果,不代表房地产市场“疯狂”。在严厉的限购和限价政策下,目前全国已有七个城市需要通过抽签摇号的方式购买一手住宅,近日深圳某楼盘更是出现了需缴纳500万诚意金才能参与抽签、中签率仅25%、价值数千万豪宅只有两分钟时间选房的盛况。看似疯狂的背后,是供求关系作用的必然结果。统计局数据显示,4月末全国商品住宅待售面积已经降至2.85亿平方米,回到了20136月的水平;易居研究院统计的100城市新建商品房库存仅4.34亿平米(与全国数据口径不同),回到了20133月的水平,一线和热点二线城市的库存水平更低。尽管限购限贷政策压抑了大部分改善性需求,但首套房需求和累积了两年的改善性需求仍然强于供给。特别是在限价政策下,核心城市一二手住宅倒挂严重,且新房具有税费低、设施环境好等多重优势,一房难求不足为奇。微观上个别楼盘的火爆折射出宏观上的供给不足,一手住宅成交总量依然低迷。

房地产融资有收紧迹象,开发商分化加剧。5月初新城控股绿色公司债发行中止,5月下旬又有合生创展和碧桂园公司债发债处于中止状态。尽管证监会对于房地产企业发债融资一直有诸多门槛和限制,但此次多个房企发债中止显然有更深的意味。从宏观上看,实体经济降杠杆是今年政策调控的重心,房地产作为高杠杆部门首当其冲;就房地产行业自身来看,5月住建部约谈多个城市、房地产调控进一步趋严,在这种情况下,监管部门进一步收紧房企发债融资不是偶然现象。对于龙头房企而言,无论国企还是民企,境内发债的收紧影响有限。这是因为房地产行业集中度日趋提升,龙头房企销售增速远高于全国整体水平。以碧桂园为例,今年前五个月销售金额同比增长近三成,销售回款可以一定程度上弥补外部融资的不足。此外,几个大的民企开发商都是港股上市公司,仍可以通过美元债等渠道进行融资。但是,对于融资渠道单一的中小开发商而言,发债、信托非标乃至表内信贷融资的收紧将进一步限制其投资开发能力。中小开发商以土地等资源与龙头开发商合作的趋势可能进一步深化。

从行业来看,须知当前一二线城市的房价平稳是以限购、限贷、限价为条件的,低库存下限制开发商融资对行业的总体供给速度也会产生影响,加剧供求矛盾。因此,只有加快推进房地产长效机制,扩大共有产权住房和租赁住房供给,才能真正实现房地产行业的健康发展。