如何看待近期土地市场“地王”频出的现象  2025-02-28 15:30:16

Q：请问重阳投资，如何看待近期土地市场“地王”频出的现象？

A：2025年开年以来，全国土拍市场热度显著回升，多个核心一二线城市诞生了新的“地王”，这一现象背后是政策、市场供需、房企策略等多重因素共同作用的结果。

供给端：供地质量提升和政策松绑

为了提高土地市场热度，地方政府主动优化供地结构，集中推出核心地段、低容积率地块，例如上海虹口北外滩、北京轨道交通站点周边地块等。这类地块具备稀缺性和高附加值，天然吸引房企争夺。南京、成都等地通过降低容积率规划大户型豪宅，进一步推高地价。同时，多地取消新房限价，允许开发商通过提升产品品质（如层高突破3米、得房率超100%）实现溢价；“限墅令”解除、住宅产品设计限制放宽等规则的松绑使房企能开发更高利润的改善型产品。

需求侧：积压的改善性需求集中释放

2017年后，核心城市房地产市场过热，新房限价政策积压了大量真实的改善性需求。一方面，限价政策通过“双限双竞”（限房价、限地价，竞地价、竞配建）模式抑制房价上涨，开发商为在固定售价下维持利润，被迫采取降标准、降空间、降品质的“三降策略”，最近六七年交付的新房品质普遍较差。另一方面，一二手倒挂形成的套利空间吸引大量投资客涌入，挤占自住改善客群购房机会。在限价政策放开后，改善性需求的集中释放，给注重品质的开发商提供了更广阔的市场空间。

土地和住宅市场结构分化更加明显

事实上，去年四季度以来无论是高溢价地块还是“地王”，均集中在极少数核心一二线城市，三四线城市土地成交仍以底价为主。房企将核心城市地块视为抵御经济下行的“硬通货”，形成“有限供应+品质溢价”的反馈链条。核心城市新房品质的快速提升也使得新房和二手房市场持续分化，品质好的新房享受高溢价，而二手房价格明显偏弱，这种分化也是住宅从投资属性回归消费属性的体现。

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