Q：请问重阳投资，如何看待2026年房地产市场“小阳春”行情？

A：春节以来房地产市场“小阳春”行情，呈现出"京沪先暖、二手强于新房、刚需主导、量升价稳"的鲜明特征。

城市分化：京沪领跑，复苏梯队逐步成形

从区域表现来看，本轮复苏呈现出清晰的城市能级分化，且头部城市率先企稳的态势正在形成。一线城市尤其是京沪两地表现亮眼，春节后至今二手房成交农历同比分别增长28.6%和36.5%，显著高于全国21.9%的增速。北京、上海的二手房去化周期已分别降至8.6个月和4.1个月，库存结构持续改善。核心城市的企稳，往往是市场底部形成的先行信号——尽管全国层面2026年1-2月新建商品房销售面积同比仍下降13.5%，70个大中城市中仍有多数城市二手房价处于下行通道，但"核心城市率先筑底、修复能量向外扩散"的历史规律在本轮中再度得到印证，市场底部区域特征日趋明显。

业态分化：二手市场活跃，新房蓄力可期

在业态层面，二手房市场的活跃度明显优于新房，并在量价两端均出现积极信号。数据显示，北京二手房网签套数是新房的2.07倍，上海为1.46倍。第11周重点20城二手房成交环比增加21.97%、同比增长13.68%，延续了节后以来的良好势头；重点14城新房网签同期环比增长32.32%，虽同比仍有小幅负增，但环比动能已明显回升。值得关注的是，35城批准上市商品住宅同比降幅超过四成，开发商在供给端的主动收缩，有助于改善新房市场的供需关系。随着二手房热度的持续积累，市场人气向新房传导的条件正在逐步具备。

需求结构：刚需主导，入市节奏积极

从需求结构看，本轮行情以刚需群体为主导力量，入市意愿明显增强。2026年2月，北京、上海、深圳二手房成交中300万以下低总价房源占比分别为52%、59%和52%，广州、成都、杭州200万以下占比分别达到67%、89%和53%。以上海为例，1-2月300万以下二手房成交近1.7万套，同比增长25.2%，占比提升至56.1%，较去年同期增加6个百分点。刚需群体的集中入市，是政策落地效果的直接体现，也是市场回暖最坚实的基础。改善性需求虽入市节奏相对滞后，但随着刚需率先消化、价格预期趋稳，改善链条的启动只是时间问题。

量价关系与供给端变化

价格层面呈现"量价趋稳、底部特征明确"的积极格局。2月份北京、上海二手房价格环比分别微涨0.3%和0.2%，全国环比降幅收窄至0.43%，跌势明显趋缓。节后四周挂牌价格走势显示，上海已基本持平，核心一线城市的价格底部信号日趋清晰。

供给端同样出现值得重视的积极变化。节后三周二手房挂牌量增长显著慢于往年同期，北京、上海分别仅增长1.4%和3.5%，广州甚至出现-0.5%的负增长。与此同时，一线城市议价空间持续收窄，1月份北京、上海、深圳议价率分别环比下降0.4、1.0和0.4个百分点。挂牌增速放缓、去化周期缩短、议价空间收窄三者叠加，表明卖方预期趋于稳定，市场正从恐慌性抛售向理性博弈转变，供需两端的良性互动正在形成。

前瞻的看，房地产市场的止跌回稳的过程可能不会一蹴而就，市场可能继续呈现出结构性分化的特征。但是相比过去几年的情况来说，今年以来的市场变化给了我们更多信心。从更大的范围来看，随着资本市场的回暖和社会信心的改善，国内经济调整最痛苦的阶段已经过去了，内生性企稳的迹象越来越多。