如何解读上海最新推出的楼市新政
Q：请问重阳投资，如何解读上海最新推出的楼市新政？
A：2月25日，上海发布《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，进一步放松上海楼市限制性政策。具体来看，政策降低了非沪籍购房社保和个税年限要求，大幅降低了非沪籍外环内购房门槛，公积金首套贷款最高额度大幅提升80万，同时明确沪籍家庭成年子女购买唯一住房暂免房产税。与去年底北京地产政策放松相比，本轮上海政策精准定位非沪籍和刚需人群，放松力度更大。
本次政策放松旨在巩固二手房回暖趋势。此前上海优化调整房地产政策的时机多处于二手房价加速下跌过程中，地产政策的放松是托底市场，延缓市场下跌速度，这与本次政策出台的背景有所不同。开年以来，由于季节性因素和学区需求释放，上海二手房供需两侧出现好转迹象，一方面二手房挂牌量下降近30%，另一方面二手房成交持续维持高位，截止1月连续3个月站稳2.2万套，中介带看量明显回升。供需转好带动二手房价格有所企稳，冰山指数最新数据显示上海二手房价周环比已经回正，滚动4周环比上涨0.5%。在此背景下，上海地产政策进一步放松，一方面是呼应年初《求是》文章的政策反应，另一方面从政策内容看，继续降低非沪籍购房门槛，提高公积金贷款比例，精准定位刚性需求，有望继续巩固上海低总价二手房成交回暖态势，进而带动以小换大、以旧换新的置换链条修复，上海3月小阳春行情可期。
上海地产政策的核心考量仍是托而不举。从政策内容看，上海依然延续了此前地产政策的放松思路，精准施策，循序渐进，不追求强刺激，而是通过逐步放松限制性措施引导购房需求逐步释放，重在对外传递稳定楼市信号，维护楼市平稳运行，而非追求短期脉冲式行情。地产政策一次性给足依然需要时间。短期来看，购房需求的逐步释放有望带来成交热度改善。中长期来看，地产止跌回稳的关键依然是居民收入预期的改善，上海二手房挂牌量下降的持续性仍然有待观察，租金能否止跌回稳依然是观测房价回稳的重要前瞻指标。二手房市场大概率将继续以量增价缓、结构分化的路径温和修复。
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