如何解读近期部分城市二手房市场回暖的现象
Q：请问重阳投资，如何解读近期部分城市二手房市场回暖的现象？
A：开年以来，部分城市二手房市场出现了好转迹象。部分城市出现了主要中介二手房挂牌量的大幅下滑，尤其上海挂牌量较峰值下滑超过20%；二手房成交量和价格环比也明显改善，上海和北京出现了成交价周环比企稳的现象，冰山指数统计的26城实时成交量环比相比去年12月同期涨幅超过20%。
部分城市二手房市场好转，背后原因是春节前供需两端同时催化的结果。供给端，二手房挂牌量下降，一方面是季节性原因，由于每年春节前往往不是成交旺季，卖家倾向于先下架房源待春节后小阳春再挂牌；另一方面，由于去年下半年二手房价下跌速度加快，部分房东倾向于先下架保价或售转租，放大了季节性的影响，从而导致挂牌量下降速度加快。需求端，一方面由于去年下半年房价下跌加快，学区房需求有所推迟，但由于入学要求三四月前需要落实学区，因此学区房需求集中到今年一季度释放；另一方面，去年十一月份以来，低总价房源成交速度明显加快，上海地区300万总价房源成交占比回升到50%以上，北京也出现了类似现象，这说明一线城市刚需入场有所加快，今年开年出现了买方关注的房源快速被成交的现象，提振了买方成交的紧迫性，导致二手房成交逐步放量。
二手房价能否止跌回稳，仍然需要观察挂牌量下滑的持续性。如上所述，二手房价环比改善，背后的重要原因是二手房挂牌超预期下降，而这和季节性高度相关。从北上广深的地产中介专家交流口径来看，普遍认为春节后挂牌量会有所回升，因此回升的幅度与持续性将是观察二手房价能否真正企稳的重要视角。从另一个角度看，香港二手房价止跌回升的背后是租金的持续上涨，持有住房资产的现金流始终在改善，而目前国内城市租金企稳尚还需要时间。
乐观的点在于，二手房价下跌最快的时间可能已渐渐过去。今年以来二手房市场回暖，与此前几轮不同的特征在于，本次并无明确的政策干预，主要是市场自发，尤其是部分城市低总价房源成交的快速放量。这在一定程度上说明，随着二手房价近几年的调整，真实需求正在被逐步激发，刚需群体的置业意愿、部分改善群体的换房需求都在有序释放，市场正通过自身调节完成供需的再平衡，二手房市场正朝着健康方向稳步修复。
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